ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: شرح ضريبة الـ 5% على نقل العقارات

الإجابة المختصرة

ضريبة التصرفات العقارية ضريبة بنسبة 5% على قيمة كل تصرف عقاري تقريبًا في المملكة العربية السعودية. حلّت محل ضريبة القيمة المضافة على بيع العقارات في 4 أكتوبر 2020، ومنذ 10 أبريل 2025 أصبح لها نظام مستقل هو نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/84، مع لائحة تنفيذية جديدة اعتمدها مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

المكلف بالضريبة هو المتصرف، أي البائع. وتُحسب على السعر المتفق عليه، على ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة. وفي البيع الموثّق يجب سدادها قبل أن يُتم كاتب العدل نقل الملكية. لا يوجد حدّ للتسجيل ولا إقرار دوري: كل تصرف يُفصح عنه ويُسدَّد منفردًا عبر خدمة ضريبة التصرفات العقارية في بوابة الهيئة.

ما الذي يُعد تصرفًا عقاريًا

لا تقتصر الضريبة على البيع. يعرّف دليل الهيئة التصرف العقاري بأنه كل تصرف ينقل ملكية العقار أو منفعته نقلًا دائمًا، بشكل مباشر أو غير مباشر، أو ينقل منفعته لمدة تزيد على 50 سنة. ولا عبرة بحالة العقار أو استخدامه: الأرض والمبنى وجزء المبنى والحصة الشائعة والوحدة السكنية كلها داخلة في النطاق.

ويشمل العقار الآن التجهيزات والمعدات التي تشكّل جزءًا ثابتًا من المبنى أو المنشأة الهندسية أو المتصلة بها اتصالًا دائمًا. وهذا مهم للفنادق والمصانع ومشاريع الطاقة، حيث يغيّر الحد الفاصل بين المبنى ومعداته وعاء الضريبة.

• البيع والمقايضة والمبادلة، بما فيها البيع لقريب.
• الهبة والتنازل، ما لم ينطبق إعفاء الهبة.
• الإيجار التمويلي، والإيجار المنتهي بالتمليك، والإجارة المنتهية بالتمليك.
• حقوق الانتفاع الممنوحة لأكثر من 50 سنة.
• نقل 30% أو أكثر من حصص شركة عقارية، في صفقة واحدة أو في صفقات مترابطة خلال ثلاث سنوات.
• مشاريع البناء والتملك والتشغيل ونقل الملكية (BOOT)، وتُستحق الضريبة عند النقل الفعلي للملكية.
• التصرفات الثابتة بمستند غير رسمي فقط، مثل عقد خاص لا يُوثَّق أبدًا.

ما يقع خارج نطاق الضريبة

تُخرج اللائحة التنفيذية بعض الحالات من نطاق الضريبة أصلًا، وهذا يختلف عن الإعفاء: لا يلزم طلب شيء، ولا يوجد شرط يمكن الإخلال به لاحقًا.

• تجزئة الأرض إلى قطع مستقلة مع احتفاظ الشركاء أنفسهم بحصصهم نفسها في كل قطعة.
• قسمة الأرض المملوكة بصك واحد بين الشركاء على الشيوع، بحيث يأخذ كل مالك حصته المسجلة تمامًا دون أي مقابل مالي بينهم.
• زيادة رأس مال شركة عقارية دون تغيّر نسب الشركاء القائمين، أو دخول مستثمر جديد مع احتفاظ الشركاء القائمين بحصصهم خمس سنوات.
• المرحلة الثانية في المرابحة أو الإيجار التمويلي: تخضع عملية شراء البنك للضريبة مرة واحدة، ولا يُعاد فرضها على النقل للعميل بموجب العقد نفسه وللعقار نفسه وبالقيمة نفسها.
• نقل حصص في شركة عقارية دون حد الـ 30%.

وعاء الضريبة: السعر المتفق عليه، بحدّ أدنى هو القيمة السوقية

الضريبة 5% من القيمة المتفق عليها بين الطرفين، على ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف. ويشمل الوعاء كل ما لا ينفصل عن العقار، كالتراخيص والحقوق العينية المرتبطة به. ويُستبعد منه هامش الربح في عقود التمويل المرخصة: إذا دفع المشتري 1,400,000 ريال على عشر سنوات لمسكن قيمته 1,000,000 ريال، فالضريبة 50,000 ريال لا 70,000.

وإذا خُفّض السعر، فرضت الهيئة الضريبة على القيمة السوقية. ومثال الدليل نفسه أرض بيعت بين أقارب بمبلغ 1,000,000 ريال وقيمتها السوقية 1,500,000 ريال: الضريبة 5% من 1,500,000 ريال، أي 75,000 ريال.

• نقل حصص في شركة عقارية: الأعلى من القيمة السوقية لجميع عقاراتها مضروبة في نسبة الحصص المنقولة، أو الثمن المخصص للعقار.
• حق الانتفاع لأكثر من 50 سنة: الأعلى من القيمة الحالية للقيمة السوقية للحق، أو القيمة الحالية لإجمالي المقابل المتفق عليه طوال المدة. وإذا عُدّل المقابل لاحقًا وجب على الطرفين طلب إعادة احتساب الضريبة.
• مشاريع BOOT: القيمة السوقية في تاريخ النقل الفعلي للملكية، لا تاريخ العقد.

من يدفع ومتى

المتصرف، أي البائع أو الواهب أو المانح، هو الملتزم تجاه الهيئة. وكثيرًا ما يتفق الطرفان على أن يتحمل المشتري الضريبة، ويجوز لأي شخص سداد الفاتورة، لكن هذا الاتفاق لا ينقل الالتزام النظامي. وقد ضيّقت لائحة 2025 مسؤولية المشتري: لا يكون متضامنًا إلا إذا أثبتت الهيئة أنه تسبب في عدم السداد، كالاتفاق على خفض السعر أو تقديم شهادة مسكن أول غير صحيحة.

في البيع الموثّق تُستحق الضريبة في تاريخ التوثيق ويجب سدادها في ذلك التاريخ أو قبله، ولا يُكمل نظام وزارة العدل النقل حتى يثبت السداد أو الإعفاء. وللتصرفات غير الموثقة مواعيد خاصة:

• تسليم الحيازة بقصد التملك دون توثيق: تُستحق عند التسليم، وتُسدَّد خلال 30 يومًا.
• نقل حصص في شركة عقارية: تُستحق في تاريخ النقل أو إبرام اتفاق غير مشروط على النقل أيهما أسبق، وتُسدَّد خلال 30 يومًا.
• حق الانتفاع لأكثر من 50 سنة: تُستحق عند منح الحق (ما لم يُلغَ خلال 30 يومًا)، وتُسدَّد خلال 30 يومًا.
• مشاريع BOOT: تُستحق عند النقل الفعلي للملكية، وتُسدَّد خلال 30 يومًا إن لم يُوثَّق.
• تصرف معفى أُخلّ بشروط إعفائه لاحقًا: تُستحق في تاريخ الإخلال، وتُسدَّد خلال 30 يومًا.

دعم المسكن الأول: الدولة تتحمل الضريبة عن أول مليون ريال

تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن المواطن السعودي في شراء مسكنه الأول، على الثمن حتى 1,000,000 ريال. يحصل المشتري على شهادة المسكن الأول من بوابة وزارة البلديات والإسكان (housing.gov.sa) ويقدمها للبائع، الذي يُدخلها عند تسجيل البيع في بوابة الهيئة. تتحقق الهيئة من الأهلية، وتُفرض نسبة 5% فقط على الجزء الزائد على 1,000,000 ريال.

في مسكن أول ثمنه 1,300,000 ريال تكون الضريبة الكاملة 65,000 ريال. تتحمل الدولة 50,000 ريال (5% من 1,000,000) ويُدفع 15,000 ريال (5% من الـ 300,000 الباقية). وإذا ثبت لاحقًا أن الشهادة غير صحيحة، جاز للهيئة مطالبة البائع والمشتري معًا.

الغرامات

غرامة التأخر في السداد 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، تبدأ من اليوم التالي لانتهاء مهلة السداد، بحد أقصى 50% من الضريبة غير المسددة، بعد أن كانت 5% شهريًا في اللائحة السابقة. وإذا عدّلت الهيئة نفسها مبلغ الضريبة المستحقة، تُضاف غرامة 1% شهريًا على المبلغ غير المسدد. فعلى ضريبة قدرها 200,000 ريال سُددت متأخرة 75 يومًا، مضت ثلاثة أشهر أو أجزاء أشهر، فتكون الغرامة 6%، أي 12,000 ريال.

ومخالفة أحكام النظام الأخرى، ومنها الامتناع عن تقديم المستندات التي تطلبها الهيئة، غرامتها لا تزيد على مبلغ الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال أيهما أكبر. أما التهرب الضريبي، كخفض السعر بمستندات مزورة أو إساءة استخدام الإعفاء، فغرامته لا تزيد على ثلاثة أمثال الضريبة المتهرب منها، ويُعامل من ساعد عليه معاملة الشريك فيه.

ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة: ضريبتان منفصلتان

منذ 4 أكتوبر 2020 أصبحت توريدات العقار الناقلة للملكية معفاة من ضريبة القيمة المضافة وخاضعة لضريبة التصرفات العقارية بدلًا منها. وتقول الهيئة صراحةً إنه لا علاقة بين الضريبتين: ضريبة التصرفات ليست ضريبة قيمة مضافة، ولا تظهر في إقرار القيمة المضافة، ولا يمكن استردادها كضريبة مدخلات. ومن كان نشاطه مقصورًا على بيع العقارات أُلغي تسجيله في ضريبة القيمة المضافة، أما من يؤجر عقارات تجارية أو يقدم خدمات خاضعة أخرى فيبقى مسجلًا ويعالج كل بيع منفردًا عبر خدمة ضريبة التصرفات.

ولا يُفرض على التصرف ضريبتان: إذا أُبرم عقد إجارة أو مرابحة وسُددت عنه ضريبة القيمة المضافة قبل تطبيق ضريبة التصرفات، فإن نقل الصك لاحقًا لدى كاتب العدل معفى من ضريبة التصرفات العقارية.

السجلات والاسترداد والاعتراض

• احتفظ بالصكوك والعقود وسجلات السداد والتقييمات وأدلة أي إعفاء لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف، داخل المملكة (ورقيًا أو على خوادم يمكن الوصول إليها منها).
• قدّم طلب تصحيح عبر البوابة خلال 30 يومًا من علمك بخطأ البيانات المسجلة، أو من وقوع أي حدث يُخل بشرط إعفاء.
• يُقدَّم طلب استرداد الضريبة المسددة بالزيادة أو خطأً، أو عن تصرف أُلغي أو لم يكتمل، خلال اثني عشر شهرًا من تاريخ استحقاق الضريبة. وتبتّ الهيئة خلال 30 يومًا وتصرف المبلغ خلال 30 يومًا من الموافقة.
• يُعترض على قرار الهيئة خلال 60 يومًا من الإبلاغ. وللهيئة 90 يومًا للبت، ثم يجوز إحالة الاعتراض إلى اللجنة الداخلية للتسوية أو رفع الدعوى مباشرة أمام لجنة الفصل.
• إن لم تكن متأكدًا من انطباق الضريبة، تقبل الهيئة طلبات الرأي المسبق (الفتوى) بشأن تصرف محدد.

أسئلة يطرحها الناس فعلًا