الأدلة · 7 دقائق · تحديث 27 سبتمبر 2026
المحاسبة عن ضريبة التصرفات العقارية وفق IFRS: المشتري والبائع والمطور والاسترداد
كيف تُقيَّد ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% وفق المعايير الدولية المعتمدة في المملكة: تُرسمل في العقارات والآلات والمعدات أو العقار الاستثماري أو المخزون لدى المشتري؛ وتُخصم من الربح لدى البائع؛ وتُحمَّل مصروفًا عند البيع لدى المطور. إضافة إلى صفقات الحصص، واسترداد الإعفاءات، وفحوص نهاية الشهر.
الإجابة المختصرة
ضريبة التصرفات العقارية ليست ضريبة قيمة مضافة، فلا تكون أبدًا ذمة مدينة على الهيئة. من يتحملها يعاملها كتكلفة. فهي لدى المشتري تكلفة معاملة للأصل المشترى، ولدى بائع الأصل طويل الأجل تخفض ربح الاستبعاد، ولدى المطور الذي يبيع الوحدات تكلفة بيع. والحكم المهني الوحيد الحقيقي هو من يتحملها اقتصاديًا، لأن النظام يُلزم البائع بينما تنقل العقود التكلفة كثيرًا إلى المشتري.
المشتري: رسملة الضريبة
إذا تحمّل المشتري الضريبة فهي جزء من تكلفة ما اشتراه، وتنص المعايير الدولية على ذلك لكل نوع من الأصول:
- العقارات والآلات والمعدات (IAS 16): تشمل التكلفة سعر الشراء مع ضرائب الشراء غير القابلة للاسترداد، والتكاليف المنسوبة مباشرة إلى تجهيز الأصل للاستخدام.
- العقار الاستثماري (IAS 40): تشمل النفقات المنسوبة مباشرة ضرائب نقل الملكية بالنص، مع الأتعاب القانونية وتكاليف المعاملة الأخرى.
- المخزون، للمطورين الذين يشترون أرضًا لبنائها وبيعها (IAS 2): تشمل تكلفة الشراء الضرائب عدا ما يُسترد لاحقًا من الجهات الضريبية.
مثال عملي للمشتري
تشتري شركة مبنى مكاتب لاستخدامها بمبلغ 10,000,000 ريال. ينص العقد على تحمل المشتري الضريبة، فيسدد 500,000 ريال على فاتورة الهيئة الصادرة باسم البائع، إضافة إلى 60,000 ريال أتعابًا قانونية. يُقيَّد المبنى ضمن العقارات والآلات والمعدات بمبلغ 10,560,000 ريال، ولا يُحمَّل شيء من الضريبة مصروفًا ولا يُطالب باسترداده. ويُفصل عنصر الأرض ولا يُستهلك كالمعتاد.
وإذا كان المشتري مواطنًا سعوديًا يحمل شهادة مسكن أول صالحة، تتحمل الدولة 5% من أول 1,000,000 ريال، ولا يدخل في التكلفة إلا ما سُدد فعلًا.
البائع: تخفيض الربح
إذا تحمّل البائع الضريبة عند بيع عقارات وآلات ومعدات أو عقار استثماري، فهي تكلفة استبعاد. والربح أو الخسارة هو صافي متحصلات الاستبعاد ناقص القيمة الدفترية.
المبنى نفسه، بقيمة دفترية 7,000,000 ريال، بيع بمبلغ 10,000,000 ريال وتحمّل البائع 500,000 ريال ضريبة، فصافي المتحصلات 9,500,000 ريال والربح 2,500,000 ريال. ولا ينبغي إخفاء الضريبة ضمن المصروفات الإدارية، ولا يُقيَّد شيء في حساب ضريبة القيمة المضافة.
المطورون الذين يبيعون الوحدات
يثبت المطور الذي يبيع شققًا أو فللًا من المخزون الإيراد وفق IFRS 15 وتكلفة المبيعات من المخزون. فإن تحمّل الضريبة عن كل وحدة فهي تكلفة بيع تُحمَّل مصروفًا عند إثبات البيع. ويستبعد IAS 2 تكاليف البيع من تكلفة المخزون، فلا تدخل رصيد المخزون أبدًا.
وإذا ألزم العقد المشتري بالضريبة وسددها للهيئة مباشرة، فإن معظم المطورين لا يقيدون الضريبة ولا إيرادًا إضافيًا، ويعاملونها تكلفة معاملة خاصة بالمشتري. ولأن البائع يبقى ملتزمًا نظامًا، اتفق على هذه السياسة مع المراجع، وتأكد أن لكل بيع دليل سداد قبل تسليم الوحدة.
صفقات الحصص
عند استحقاق الضريبة على نقل حصص في شركة عقارية، يكون بائع الحصص هو الملتزم، وتخفض الضريبة ربحه من الاستثمار.
- إذا تحمّلها المشتري وكانت الصفقة تجميع أعمال، يوجب IFRS 3 تحميل التكاليف المتعلقة بالاستحواذ مصروفًا عند تكبدها، وتُعامل ضريبة النقل التي يتحملها المستحوذ عمليًا كإحداها.
- إذا لم تكن الشركة المستحوذ عليها عملًا تجاريًا (فغلاف العقار الواحد كثيرًا ما يكون استحواذًا على أصل)، تُوزَّع التكلفة، بما فيها الضريبة المتحملة، على الأصول القابلة للتحديد المستحوذ عليها.
- إذا اشترى المشتري حصة أقلية مقيسة بالقيمة العادلة من خلال الربح أو الخسارة، تُحمَّل تكاليف المعاملة مصروفًا؛ أما الأصول المالية الأخرى والشركات الزميلة فتُضاف عادةً إلى القيمة الدفترية الأولية.
التصرفات المعفاة والاسترداد
التصرف المعفى لا ضريبة عليه وقت حدوثه، لكن كثيرًا من الإعفاءات مقرون بشرط ثلاث أو خمس سنوات. فإن أُخلّ بالشرط أصبح التصرف الأصلي خاضعًا، وتُستحق الضريبة في تاريخ الإخلال وتُسدَّد خلال 30 يومًا. والحدث الملزم هو الإخلال نفسه، فيُثبت المخصص عند وقوعه لا قبله.
وإلى ذلك الحين يكون مكان الخطر الإيضاحات: إذا كان الاسترداد ممكنًا لا مرجحًا، يُفصح عنه كالتزام محتمل وفق IAS 37 إن كان جوهريًا. وفي القوائم الموحدة، احتفظ بسجل لكل نقل معفى داخل المجموعة بتاريخ انتهاء شرطه، ليُختبر أي بيع أو إعادة هيكلة لاحقة قبل التوقيع لا بعده.
فحوص نهاية الشهر
- كل شراء عقار: هل الضريبة داخلة في تكلفة الأصل، وهل فاتورة سداد الهيئة أو شهادة الإعفاء محفوظة؟
- كل بيع عقار: هل الضريبة داخلة في احتساب الاستبعاد، وهل سُددت قبل التوثيق؟
- التصرفات غير الموثقة ونقل الحصص وحقوق الانتفاع لأكثر من 50 سنة: هل سُددت الضريبة خلال 30 يومًا؟ المبالغ غير المسددة التزام مع غرامة 2% شهريًا.
- التصرفات المعفاة: هل ما زالت الشروط مستوفاة هذا الشهر، وهل حدث في المجموعة ما قد يُخل بها؟
- السجلات: الصكوك والعقود والتقييمات وأدلة السداد محفوظة خمس سنوات داخل المملكة.
أسئلة يطرحها الناس فعلًا
هل تُسترد ضريبة التصرفات العقارية مثل ضريبة القيمة المضافة؟
لا. هي ضريبة معاملات مستقلة لا ضريبة قيمة مضافة، فلا تظهر في إقرار القيمة المضافة ولا تُطالب كضريبة مدخلات، وهي دائمًا تكلفة على من يتحملها.
هل يحمّل المشتري الضريبة مصروفًا أم يرسملها؟
يرسملها في تكلفة العقار: IAS 16 للعقار الذي يشغله، وIAS 40 (الذي يذكر ضرائب نقل الملكية بالنص) للعقار الاستثماري، وIAS 2 للأرض المحتفظ بها مخزونًا. والاستثناء تجميع الأعمال، حيث يوجب IFRS 3 تحميل التكاليف المتعلقة بالاستحواذ مصروفًا.
كيف يحاسب البائع عن الضريبة؟
كتكلفة استبعاد: تخفض صافي متحصلات الاستبعاد وبالتالي ربح البيع. أما المطور الذي يبيع من المخزون فهي لديه تكلفة بيع تُحمَّل مصروفًا عند إثبات البيع.
معلومات عامة لشركات الخليج، وليست استشارة ضريبية. اللوائح تتغير؛ تحقق من النص الرسمي للهيئة الاتحادية للضرائب أو زاتكا أو من مستشارك قبل التصرف.