إعفاءات ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: كل إعفاء وشروطه ومدد الاسترداد

كيف تعمل الإعفاءات

الإعفاء لا يعني أن التصرف يختفي. يسجل البائع التصرف في خدمة ضريبة التصرفات العقارية ببوابة الهيئة، ويختار الإعفاء، ويحصل على ما يثبته ليقدمه لكاتب العدل قبل نقل الملكية. والأسئلة الشائعة للهيئة صريحة في أن هبة موثقة للزوجة، وهي معفاة، يجب أن تمر بالخدمة أيضًا.

وكثير من الإعفاءات مقرون بشرط يمتد سنوات بعد النقل. فإذا أُخلّ بالشرط سقط الإعفاء وأصبح التصرف الأصلي خاضعًا: تُستحق الضريبة في تاريخ الإخلال، وتُسدَّد خلال 30 يومًا منه، وعلى البائع تقديم طلب تصحيح خلال 30 يومًا. وكل إعفاء يعتمد على أدلة يجب الاحتفاظ بها خمس سنوات.

التصرفات العائلية: الإرث والهبة والوصية

قسمة التركة معفاة، سواء انتقل العقار من المتوفى إلى الورثة أو قُسم بين الورثة، لكن في حدود النصيب الشرعي لكل وارث وفق صك حصر الورثة. فإذا أخذ أحد الورثة المنزل وعوّض الآخرين عن الزيادة على نصيبه، كانت تلك الزيادة تصرفًا خاضعًا. أما بيع الورثة لاحقًا، أو البيع قبل القسمة لتوزيع الثمن نقدًا، فيخضع للضريبة كالمعتاد.

الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو لقريب حتى الدرجة الثالثة معفاة. وتشمل الدرجة الثالثة الوالدين والأولاد؛ والإخوة والأجداد والأحفاد؛ والأعمام والعمات والأخوال والخالات وأبناء الإخوة والأخوات. وابن العم خارجها. ويشترط الإعفاء هبة حقيقية: بيع أرض لأبيك خاضع للضريبة.

ولإعفاء الهبة شرط مدته ثلاث سنوات: إذا نقل الموهوب له العقار خلال ثلاث سنوات إلى شخص لم يكن ليستحق الإعفاء لو وهبه الواهب الأصلي إياه مباشرة، سقط الإعفاء عن الهبة الأولى. وفي مثال الهيئة، أرض وُهبت لجد ثم نقلها بعد أربعة أشهر لابن عم الواهب، فأصبحت الهبة الأولى خاضعة.

والتصرف تنفيذًا لوصية شرعية موثقة معفى.

الأوقاف والجمعيات الخيرية والدولة

• التصرف دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك مسجل لدى الجهة المختصة بالأوقاف وخاضع لإشرافها. والإعفاء للتصرف الأول دون مقابل فقط؛ أما البيع للوقف فيخضع للضريبة.
• التصرف دون مقابل من جمعية خيرية مرخصة أو إليها. وتصرفات الجمعية اللاحقة بمقابل، كمنح حق انتفاع 70 سنة، خاضعة.
• التصرف لجهة حكومية أو شخص اعتباري عام أو جهة ومشروع ذي نفع عام، أيًا كان استخدام الجهة للعقار بعد ذلك.
• تصرف الجهة الحكومية بصفتها سلطة عامة وفق صلاحياتها النظامية، لا وفق معايير اقتصادية أو تجارية، ودون منافسة القطاع الخاص. أما جهة حكومية تبيع فللًا ضمن برنامج استثماري فتدفع الضريبة كغيرها.
• نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت وفق الأنظمة، بما في ذلك إعادة العقار لمالكه الأصلي.
• التصرفات التي يكون أحد أطرافها حكومة أجنبية أو منظمة دولية أو بعثة دبلوماسية أو قنصلية أو عسكرية معتمدة في المملكة، بشرط المعاملة بالمثل.

التمويل والحالات النظامية

• النقل المؤقت لجهة تمويل مرخصة ضمانًا لتمويل أو ائتمان، وإعادة العقار بعد سداد الدين. فإن احتفظت جهة التمويل بالعقار لعدم السداد أصبح النقل خاضعًا. ويشمل الإعفاء نقل الصك بين البنوك عند إعادة تمويل المسكن، وبيع محفظة عقود إجارة لشركة إعادة تمويل.
• النقل تنفيذًا لعقود إجارة أو إيجار تمويلي أُبرمت قبل سريان الضريبة، والتصرفات التي خضعت لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقها.
• البيع الجبري بأمر من المحكمة المختصة، بما في ذلك التصفية أو التصفية الإدارية وفق نظام الإفلاس.
• الإقالة بالتراضي خلال 90 يومًا من التوثيق، مع إعادة العقار دون تغيير ورد الثمن كاملًا.
• النقل المؤقت بين صندوق استثمار وأمين الحفظ، أو بين أمناء حفظ الصندوق نفسه، وفق أنظمة هيئة السوق المالية.

نقل الأعمال وإعادة الهيكلة

في هذه الإعفاءات تتركز معظم القيمة ومعظم مخاطر الاسترداد، ويفصّلها دليلنا عن ضريبة التصرفات العقارية على نقل الحصص وإعادة الهيكلة.

• تقديم العقار حصة عينية في رأس مال شركة منشأة في المملكة، بشرط عدم التصرف في الحصص المقابلة خمس سنوات، واحتفاظ الشركة بقوائم مالية مراجعة من مراجع خارجي مرخص طوال تلك المدة.
• نقل شخص طبيعي عقارًا إلى شركة أو صندوق في المملكة يملكه بالكامل، بشكل مباشر أو غير مباشر، بشرط عدم تغير ملكيته خمس سنوات.
• التصرفات بين شركات أو صناديق في المملكة مملوكة بالكامل، مباشرة أو غير مباشرة، للشخص نفسه، أو يملك أحدها الآخر بالكامل، بشرط بقاء الجهة المنقول إليها مملوكة بالكامل لذلك الشخص خمس سنوات.
• التصرف دون مقابل لشركة أو صندوق يملكه وقف بالكامل، مع عدم تغير ملكية الوقف خمس سنوات.
• تقديم العقار حصة عينية في صندوق استثمار عقاري وفق أنظمة هيئة السوق المالية، بشرط عدم نقل الوحدات المقابلة خمس سنوات أو حتى انقضاء الصندوق، أيهما أسبق.
• الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية مقابل حصص فقط، مع تناسب الملكية والاحتفاظ بالحصص خمس سنوات؛ ويشترط في الاستحواذ أيضًا أن يتم في صفقة واحدة.
• الطرح العام الأولي وتداول الأوراق المالية المدرجة، والاستحواذ على أسهم شركات مساهمة مدرجة، وتداول وحدات الصناديق غير المدرجة بأقل من 50% من وحدات الصندوق.

مطورو البيع على الخارطة: مهلة الـ 90 يومًا

يُعفى النقل لمطور عقاري مرخص لممارسة البيع أو التأجير على الخارطة إذا كان المطور، في تاريخ النقل أو قبله، حاصلًا على الترخيص، وكان العقار مخصصًا لمشروع بيع على الخارطة صدر له قرار ترخيص من الجهة المختصة.

فإن لم يكن ترخيص المشروع قد صدر، فللبائع 90 يومًا لتقديمه للهيئة، على أن يسدد الضريبة أولًا أو يقدم ضمانًا نقديًا أو بنكيًا بمبلغها. فإن صدر الترخيص خلال 90 يومًا رُدّ الضمان أو أصبحت الضريبة المسددة قابلة للاسترداد. وإن لم يصدر، سيّلت الهيئة الضمان، ولا تُرد ضريبة سُددت بعد انتهاء المهلة.

ما لا يُعد إخلالًا بمدة الاحتفاظ

تنص اللائحة على ثلاث حالات لا تُعد إخلالًا بشرط عدم النقل: تغير نسب الملكية بالطرح العام الأولي لأسهم الشركة أو وحدات الصندوق المنقول إليه العقار؛ والبيع الجبري المعفى بأمر المحكمة؛ والنقل ضمن اندماج أو استحواذ معفى، بشرط الاحتفاظ بالحصص الناتجة لما تبقى من المدة الأصلية.

رزنامة الاسترداد

سجّل كل تصرف معفى في سجل بتاريخ انتهاء شرطه والمسؤول عنه. فالإخلال نادرًا ما يكون مقصودًا: يأتي من بيع حصص لاحق، أو إعادة تنظيم في المجموعة، أو نقل عائلي دون مراجعة تاريخ العقار.

• الهبة لقريب: ثلاث سنوات من توثيق الهبة.
• الحصة العينية في رأس مال شركة: خمس سنوات من الاحتفاظ بالحصص ومن القوائم المالية المراجعة.
• النقل لشركات وصناديق مملوكة بالكامل، وبين جهات يملكها الشخص نفسه: خمس سنوات دون تغير الملكية.
• الاندماج والاستحواذ: خمس سنوات من احتفاظ الملاك أنفسهم بالحصص.
• الحصة العينية في صندوق عقاري: خمس سنوات، أو حتى انقضاء الصندوق إن كان أسبق.
• النقل على الخارطة دون ترخيص مشروع: 90 يومًا لتقديمه.
• الإقالة من بيع موثق: خلال 90 يومًا.

أسئلة يطرحها الناس فعلًا