الاستهلاك الضريبي للعقار الاستثماري: قاعدة الـ 4%

الإجابة المختصرة

الشركة التي تحتفظ بعقار استثماري بالقيمة العادلة وفق IAS 40 لا تسجّل أي استهلاك في حساباتها، ولذلك لم يكن لها قبل 2025 أي خصم ضريبي مقابل تقادم المبنى. والقرار الوزاري رقم 173 لسنة 2025 يغيّر ذلك: إذ يجوز للشركة المؤهلة أن تختار أن تخصم كل سنة الأقل من 4% من التكلفة الأصلية للمبنى وقيمته الدفترية الضريبية المتبقية، فتتوزع التكلفة على 25 سنة. والأرض مستبعدة.

ينطبق الخصم على الفترات الضريبية التي تبدأ في 1 يناير 2025 أو بعده. ولا يتاح إلا للشركات التي تعتمد أساس الاستحقاق في المحاسبة واختارت أساس التحقق بموجب المادة 20(3) من قانون ضريبة الشركات. والاختيار نهائي لا رجعة فيه، ويشمل جميع العقارات الاستثمارية المقاسة بالقيمة العادلة، ويسقط الحق فيه إن لم يُمارَس في الإقرار الضريبي الصحيح.

من يستحق الخصم

• تُعِدّ قوائمك المالية على أساس الاستحقاق. أما الأعمال التي تعتمد الأساس النقدي فخارج النطاق (راجع الأساس النقدي مقابل أساس الاستحقاق في ضريبة الشركات).
• اخترت بموجب المادة 20(3) إخضاع الأرباح والخسائر للضريبة على أساس التحقق، فلا تخضع تغيرات القيمة العادلة للضريبة حتى بيع العقار. وتتيح المادة 2(5) من القرار ممارسة هذا الاختيار في الإقرار نفسه الذي يُمارَس فيه اختيار الاستهلاك، حتى لو فاتك في فترتك الضريبية الأولى.
• الأصل عقار استثماري وفق IAS 40: مبنى أو جزء من مبنى يُحتفظ به لتحقيق إيراد إيجاري أو لزيادة قيمته الرأسمالية، بما في ذلك أصل حق الاستخدام الذي يحتفظ به المستأجر. والأرض مستبعدة، وكذلك كل ما يستبعده IAS 40 نفسه، كالعقار الذي يشغله المالك.
• العقار مقاس بالقيمة العادلة. أما العقار المقاس وفق نموذج التكلفة فيُستهلك أصلًا في الحسابات، وهو خارج نطاق هذا القرار.

طريقة احتساب الخصم

في كل فترة ضريبية مدتها 12 شهرًا، اخصم الأقل من (أ) 4% من التكلفة الأصلية و(ب) القيمة الدفترية الضريبية في بداية الفترة. ويُحتسب الخصم تناسبيًا للفترة الأطول أو الأقصر، أو للعقار المحتفظ به خلال جزء منها فقط. والتكلفة الأصلية هي التكلفة وفق IAS 40، مضافًا إليها التكاليف المرسملة لاحقًا، وفق مبدأ السعر المحايد.

السنوات السابقة للقرار تُحتسب. فالقيمة الافتتاحية هي التكلفة الأصلية ناقص 4% عن كل سنة ميلادية، أو جزء منها، احتفظت فيها الشركة بالعقار قبل فترتها الضريبية الأولى الخاضعة للقرار. وتلك السنوات السابقة لا تُخصم أبدًا، وإنما تقلّص فقط ما يتبقى من السنوات الـ 25 للمطالبة بالخصم. استخدم حاسبة استهلاك العقار الاستثماري المجانية لإعداد الجدول.

مهلة الاختيار

للشركة التي تنتهي سنتها المالية في ديسمبر، الفترة الأولى هي السنة الميلادية 2025، وكان موعد تقديم إقرارها 30 سبتمبر 2026. ولمن تنتهي سنته في 31 مارس، تمتد الفترة الأولى من 1 أبريل 2025 إلى 31 مارس 2026، ويُستحق الإقرار بحلول 31 ديسمبر 2026. ولمن تنتهي سنته في 30 يونيو، تمتد من 1 يوليو 2025 إلى 30 يونيو 2026، ويُستحق الإقرار بحلول 31 مارس 2027. فلا يزال أمام هذه الشركات وقت للقرار.

• إذا كنت تحتفظ بعقار استثماري في أول فترة ضريبية يسري عليها القرار (أول فترة تبدأ في 1 يناير 2025 أو بعده): اختر في الإقرار الضريبي لتلك الفترة.
• إذا اقتنيت أول عقار لاحقًا: اختر في إقرار الفترة التي تحتفظ فيها بعقار لأول مرة.
• عند الخروج من تخفيف الأعمال الصغيرة: اختر في إقرار أول فترة لا يعود فيها التخفيف منطبقًا.
• إذا فاتت المهلة سقط الحق (المادة 3(4)).

الاسترداد عند البيع

الخصم ميزة توقيت لا ميزة دائمة. فعند تحقق العقار، يُضاف إجمالي الاستهلاك المطالب به بموجب القرار إلى الدخل الخاضع للضريبة في تلك الفترة، علاوة على الربح المحقق نفسه. ويشمل التحقق البيع أو أي إلغاء إثبات آخر، والتحول من نموذج القيمة العادلة إلى نموذج التكلفة، وتوقف النشاط. ويُعد تحققًا كذلك أن تصبح الشركة شخصًا معفى أو أن تختار تخفيف الأعمال الصغيرة، وتكون الإضافة حينئذ في آخر فترة قبل التغيير.

النقل داخل مجموعة ضريبية، أو النقل الذي يشمله إعفاء المجموعة المؤهلة وفق المادة 26 أو إعفاء إعادة هيكلة الأعمال وفق المادة 27، لا يؤدي إلى الاسترداد، بل ينتقل تاريخ العقار إلى المنقول إليه. وبموجب المادة 6، يجوز للهيئة الاتحادية للضرائب أيضًا رفض الخصم في النقل بين أطراف مرتبطة إذا افتقر إلى سبب تجاري وجيه.

مثال عملي

اشترت شركة تنتهي سنتها المالية في ديسمبر مبنى مكاتب في 1 يناير 2022 بمبلغ 20,000,000 درهم. خصص المقيّم 6,000,000 درهم للأرض، فتكون التكلفة الأصلية للمبنى 14,000,000 درهم. والشركة تعتمد أساس الاستحقاق، وتحتفظ بالمبنى بالقيمة العادلة، واختارت أساس التحقق في إقرار 2025 مع اختيار القرار 173.

القيمة الافتتاحية: احتفظت الشركة بالمبنى ثلاث سنوات ميلادية كاملة (2022 و2023 و2024) قبل فترتها الأولى الخاضعة للقرار. 4% × 3 = 12%، و12% من 14,000,000 درهم تساوي 1,680,000 درهم. القيمة الافتتاحية = 14,000,000 درهم − 1,680,000 درهم = 12,320,000 درهم.

الخصم السنوي: 4% × 14,000,000 درهم = 560,000 درهم، وهو أقل من القيمة الدفترية الضريبية البالغة 12,320,000 درهم، فيُخصم 560,000 درهم في 2025. وبنسبة 9% يوفر ذلك 50,400 درهم من الضريبة سنويًا. 12,320,000 درهم ÷ 560,000 درهم = 22 سنة كاملة، فتمتد الخصومات من 2025 إلى 2046. ومع السنوات الثلاث السابقة يكون المجموع 25 سنة.

البيع: إذا باعت الشركة المبنى في 31 ديسمبر 2030، تكون قد طالبت بالخصم عن ست سنوات، من 2025 إلى 2030: 6 × 560,000 درهم = 3,360,000 درهم. يُضاف هذا المبلغ إلى الدخل الخاضع للضريبة لسنة 2030، أي نحو 302,400 درهم من الضريبة بنسبة 9%، إلى جانب الضريبة على الربح المحقق. أما مبلغ 1,680,000 درهم المفترض عن الفترة من 2022 إلى 2024 فلم يُخصم قط ولا يُضاف.

كيف يطبّق Hysaab ذلك

افصل الأرض عن المبنى يوم الشراء، واحتفظ بتوزيع المقيّم مع سجل الأصول الثابتة. وسجّل الخصم الضريبي لكل سنة بندًا مستقلًا في أوراق عمل ضريبة الشركات، فتصبح الإضافة عند البيع مسألة رجوع إلى السجل لا إعادة بناء. يحتفظ سجل الأصول الثابتة في Hysaab بتكلفة كل أصل وتاريخه بجوار دفتر الأستاذ الذي يرحّل إليه، وتُعِدّ الحاسبة المجانية الجدول الضريبي الذي يُقدَّم معه.

أسئلة يطرحها الناس فعلًا

جرّبها بأرقامك

• حاسبة استهلاك العقار الاستثماري الضريبي 4%: القرار الوزاري 173 لسنة 2025: القيمة الافتتاحية، والخصم السنوي 4% على العقار الاستثماري بالقيمة العادلة، والوفر الضريبي، والإضافة عند البيع.